Bail d'habitation - Augmentation du loyer

 

Lors du renouvellement du bail, le propriétaire peut proposer au locataire une augmentation du loyer s'il estime que celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage.

Pour déterminer le nouveau loyer, le bailleur doit se fonder sur des références, c'est-à-dire des exemples de loyers pratiqués dans le voisinage pour un logement du même type.

Il doit proposer le nouveau loyer au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Cette proposition doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception reproduisant les dispositions de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les références choisies par le bailleur.

Nature des références

Le bailleur doit donner au moins 3 références au locataire (6 si le logement est situé dans une ville de plus d'un million d'habitants).

Les références sont en fait une description détaillée de la location choisie par le bailleur en exemple. Elle doit comporter :

l'adresse,

le montant du loyer et des charges,

l'époque de la construction,

le nombre de pièces et la surface,

l'étage,

l'existence d'un ascenseur,

le confort,

l'agrément,

le standing,

l'environnement,

la date d'arrivée du locataire dans les lieux,

la présence d'un parking, d'une chambre de bonne…

Au moins 2/3 des logements cités en référence doivent être occupés par le même locataire depuis au moins 3 ans.

Réponse du locataire

Le locataire qui accepte l'augmentation de loyer doit donner son accord au bailleur dans les 2 mois suivant la proposition. Il doit signaler son refus dans le même délai par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le silence du locataire pendant le délai de 2 mois est interprété comme un refus.

En cas de désaccord sur l'augmentation du loyer, le bailleur et le locataire doivent saisir la commission mixte départementale siégeant dans les préfectures avant la fin du bail, sinon celui-ci est reconduit avec le loyer en cours.

La commission peut être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à son secrétariat.

Son rôle consiste à trouver un arrangement amiable entre les parties. Si le désaccord persiste, le litige est soumis au juge d'instance qui fixe le nouveau montant du loyer en fonction des éléments fournis par les parties.

Etalement de l'augmentation

L'augmentation est étalée dans le temps en fonction de la durée du bail.

Elle s'applique par tiers lorsque le bail est de 3 ans et par 6ème lorsque le bail est de 6 ans.

Lorsque l'augmentation est supérieure à 10 % du loyer initial, l'étalement s'applique par 6ème quelle que soit la durée du bail renouvelé.

 Exemple

Augmentation inférieure à 10 % du loyer initial

M. Dupont loue un logement dont le montant du loyer initial est fixé à 1 000 €. Lors du renouvellement du bail, son bailleur lui propose une augmentation de 60 €.

Après augmentation, M. Dupont paiera un loyer de :

1 020 € pendant la 1ère année,

1 040 € pendant la 2ème année,

1 060 € durant la 3ème année.

Augmentation supérieure à 10 % du loyer initial

Le bailleur de M. Dupont lui propose un loyer de 1 180 €. Dans ce cas, l'étalement de l'augmentation se fait par 6ème (soit 30 € par an pendant 6 ans) car son montant est supérieur à 10 % du loyer du loyer initial.

Après augmentation M. Dupont paiera donc un loyer de :

5 030 € durant la 1ère année,

5 060 € durant la 2ème année…

Si le bail renouvelé ne dure que 3 ans et que M. Dupont quitte le logement à son terme, il n'aura donc subi qu'une augmentation maximale de 90 €.

Sources

Loi n° 49-462 du 6 juillet 1989, art. 16